16e au classement de l’Indice mondial du bonheur en 2024, la Belgique a de nombreux atouts à faire valoir. Le pays séduit en effet grâce à un environnement chaleureux et à un marché immobilier à la fois accessible et prometteur. Pas étonnant donc de voir de nombreux profils chercher à investir en Belgique !
Investir en Belgique offre une multitude d’opportunités pour les investisseurs, qu’ils soient novices ou expérimentés. Grâce à une fiscalité avantageuse, une économie stable et diversifiée, ainsi qu’un marché immobilier attractif, le pays se positionne comme destination de choix pour développer ou diversifier son portefeuille d’investissements. RealtyCare, votre agence immobilière à Bruxelles, vous présente tout ce que vous devez savoir avant d’investir en Belgique.
La fiscalité belge en matière d’investissement immobilier
Même si de nombreux dispositifs améliorent l’attractivité du pays, investir en Belgique, c’est aussi composer avec un système fiscal parfois complexe.
Le saviez-vous ? RealtyCare vous accompagne de A à Z dans la concrétisation de votre investissement immobilier dans la Région de Bruxelles-Capitale.
Précompte immobilier : l’impôt annuel incontournable
Le précompte immobilier est un impôt régional dû chaque année par tout propriétaire, qu’il occupe son bien ou qu’il le loue. Il est calculé sur la base du revenu cadastral indexé, une estimation théorique du revenu que le bien pourrait générer en location.
TVA ou droits d’enregistrement à l’achat : à quoi s’attendre ?
Qu’il s’agisse des taxes récurrentes, des frais à l’achat, ou des dispositifs d’allègement disponibles selon les régions, voici un panorama complet pour investir en toute connaissance de cause.
Dans tous les cas, le régime fiscal appliqué dépend du type de bien acheté (hors déductions et régimes spéciaux) :
- Logement neuf (directement auprès d’un promoteur) : soumis à une TVA de 21% sur la partie immobilière. La partie foncière (terrain) est soumise quant à elle aux droits d’enregistrement classiques (voir ci-dessous).
- Bien existant : soumis aux droits d’enregistrement, variables selon la région :
- 12,5 % à Bruxelles-capitale et en Wallonie
- 12 % en Flandre (avec réductions possibles pour résidence principale)
Le saviez-vous ? Un logement est considéré comme « neuf » jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit sa première occupation après sa construction.
Taxation à la revente : attention aux plus-values
En Belgique, les plus-values sur la vente d’un bien détenu à titre privé sont taxées dans certains cas :
- Bien bâti revendu dans les 5 ans : taxation à 16,5 % de la plus-value
- Terrain non bâti :
- Revente dans les 5 ans : 33 %
- Revente entre 5 et 8 ans : 16,5 %
- Au-delà de 8 ans : exonération
La plus-value imposable est calculée sur la différence entre le prix de vente et celui d’acquisition, avec possibilité d’ajouter :
- un forfait de 25 % pour les frais d’achat
- une majoration annuelle de 5 %
- le coût des travaux réalisés par des professionnels agréés
Le saviez-vous ? La résidence principale, les biens appartenant à des mineurs, les revenus d’expropriation, et les biens reçus par donation (délai réduit à 3 ans) sont exonérés de cette taxation.
Louer en meublé : un régime fiscal spécifique
Lorsque vous optez pour la location meublée, une distinction fiscale est opérée entre :
- La part du loyer relative à la mise à disposition du bien immobilier (revenu immobilier) et,
- la part relative à la mise à disposition du mobilier (revenu mobilier).
La quote-part du loyer attribuée au mobilier n’est pas fixée forfaitairement par la loi, mais doit être déterminée de manière réaliste et justifiée, en fonction de la valeur réelle des meubles fournis. À défaut de justification, l’administration fiscale applique par tolérance une répartition usuelle de 60 % pour l’immobilier et 40 % pour le mobilier, mais cette clé peut être adaptée à la hausse ou à la baisse en fonction de la consistance du mobilier et des conditions contractuelles.
La part du loyer correspondant au mobilier est imposée comme revenu mobilier au taux distinct de 15 %, après application d’un forfait de frais de 50 %, ce qui ramène l’imposition effective à 7,5 % sur la part mobilière.
La part relative à l’immobilier reste soumise au régime classique des revenus immobiliers, à savoir l’imposition sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 % (dans le cadre d’une location à usage privé).
À noter : la location meublée de courte durée (type Airbnb, location saisonnière, etc.) peut être soumise à des taxes communales spécifiques (taxe de séjour, enregistrement, voire autorisation urbanistique). Certaines communes appliquent également une taxe spécifique sur le logement garni.
Ces charges supplémentaires peuvent affecter la rentabilité nette de l’investissement. Il est dès lors recommandé de vérifier les règlements communaux en vigueur dans la commune concernée.
De nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs en Belgique
En Flandre : exonérations ciblées
Vous pouvez être exonéré de précompte immobilier dans les cas suivants :
- Transformation d’un local commercial en logement (pendant 5 ans)
- Démolition d’un bâtiment insalubre pour construire un logement aux normes
- Investissement professionnel dans du matériel ou des outils neufs
En Wallonie : Réduction des droits d’enregistrement
Depuis 2025, la région octroie une réduction des droits d’enregistrement à 3 % (au lieu de 12,5 %) sous réserve du respect de certaines conditions :
- Être primo-acquéreur
- Ne pas posséder d’autre bien immobilier
- Contracter un crédit hypothécaire de minimum 10 ans
- Ne pas dépasser un certain plafond de revenus
Bruxelles : abattement jusqu’à 25 000 € sur les droits d’enregistrement
À Bruxelles, les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5 %, mais un abattement fiscal permet aux primo-acquéreurs de ne pas payer sur les premiers 200 000 €, soit une économie de 25 000 €, si le bien ne dépasse pas 600 000 €. Autres conditions à respecter :
- Être personne physique et ne pas posséder d’autre bien
- Acheter en pleine propriété
- Établir sa résidence principale dans le bien sous 3 ans, pendant au moins 5 ans
Bon à savoir : en cas de revente dans les 2 ans, vous pouvez récupérer jusqu’à 36 % des droits d’enregistrement initiaux.
À noter : au-delà de ceux présentés, d’autres dispositifs peuvent renforcer la rentabilité de votre investissement. C’est notamment le cas des aides à la rénovation énergétique. Ces avantages peuvent se cumuler, sous conditions, avec les incitants à l’achat.
Où investir en Belgique ? Le panorama des opportunités
Le choix de la localisation est crucial pour optimiser la rentabilité d’un investissement. Voici un aperçu des villes belges offrant des perspectives intéressantes :
Bruxelles : la capitale aux multiples atouts
Bruxelles, capitale nationale et européenne, accueille le siège de nombreuses institutions de l’Union européenne, d’organisations internationales, ainsi que de grandes entreprises multinationales. Cette position stratégique engendre une présence particulièrement élevée d’expatriés, estimée à plus de 220 000 personnes, représentant environ 20 % de la population régionale. Ce public, souvent en recherche de logements temporaires ou de standing, contribue à une demande locative structurellement soutenue, en particulier dans les quartiers bien desservis et proches des institutions européennes.
Par ailleurs, la Région de Bruxelles-Capitale compte environ 150 000 étudiants, ce qui en fait la première région estudiantine du pays, renforçant la demande en logements de petite surface, kots, studios ou colocations.
Il est également important de souligner que Bruxelles présente une proportion de locataires particulièrement élevée : environ 62 % des ménages sont locataires, contre 38 % de propriétaires. Ce déséquilibre structurel du marché accentue l’intérêt pour l’investissement locatif, notamment en matière de biens meublés, de coliving ou de logements à destination d’un public international.
Votre budget est plus restreint ? Vous visez une plus-value importante à la revente ? Des quartiers comme Saint-Josse-Ten-Noode, Schaerbeek ou Evere offrent un potentiel de valorisation intéressant.
Vous souhaitez investir dans un emplacement Premium ? Ixelles, Uccle ou Saint-Gilles seront certainement plus adaptés à vos besoins.
Anvers : dynamisme économique du nord
Anvers, deuxième plus grande ville du pays, est un pôle économique majeur grâce à son port international. La ville attire une population jeune et active, créant une demande locative constante. Les quartiers en pleine rénovation offrent des opportunités d’investissement avec un potentiel de plus-value significatif.
Gand : ville universitaire en pleine expansion
Gand combine le charme historique à une vie étudiante dynamique. La présence de l’université assure une demande locative stable, notamment pour des logements destinés aux étudiants. Investir dans des appartements de petite taille ou des studios peut s’avérer particulièrement rentable dans cette ville.
Liège : carrefour européen en mutation
Située à la croisée de plusieurs pays européens, Liège bénéficie d’une position stratégique. La ville connaît une revitalisation urbaine, avec des projets d’infrastructure et de rénovation qui augmentent son attractivité. Les prix immobiliers y sont encore abordables, offrant un bon rapport qualité-prix pour les investisseurs.
Louvain : pôle d’innovation reconnu
Louvain est reconnue comme une destination idéale pour investir dans le secteur de l’innovation. Décrite comme « la destination la plus dynamique et la plus surprenante de Flandre », elle offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs cherchant à se positionner dans des secteurs innovants.
Conseils pratiques avant d’investir en Belgique
Au-delà des aspects fiscaux, réussir un investissement immobilier en Belgique repose aussi sur une approche stratégique et bien entourée. Voici trois recommandations essentielles pour maximiser vos chances de succès.
S’entourer de professionnels : l’immobilier reste un métier de proximité
Même si les outils en ligne facilitent les démarches, rien ne remplace l’expertise locale. Agents immobiliers, notaires, conseillers fiscaux, gestionnaires locatifs… tous peuvent vous aider à :
- analyser le bon prix d’achat,
- anticiper les contraintes urbanistiques ou réglementaires,
- et optimiser la fiscalité selon votre situation.
Conseil : privilégiez des interlocuteurs qui connaissent bien la commune ou le quartier ciblé. L’immobilier reste un marché très localisé, où les règles, la demande et les prix peuvent varier fortement à quelques rues près.
Bien anticiper les frais “cachés”
De nombreux investisseurs sous-estiment encore le coût réel d’un achat immobilier. En plus du prix d’achat, pensez à budgétiser :
- les droits d’enregistrement ou la TVA,
- les frais de notaire,
- les travaux nécessaires (rénovation, mise aux normes, performance énergétique),
- les charges de copropriété, s’il s’agit d’un appartement,
- et les impôts récurrents comme le précompte immobilier.
Mieux vaut établir un plan de financement global dès le départ, incluant une marge de sécurité pour les imprévus.
S’assurer de la pertinence de l’investissement
Avant de signer, posez-vous la question essentielle : cet investissement est-il adapté à mes objectifs ?
- Vous visez un revenu complémentaire ? Assurez-vous d’un rendement locatif net cohérent, après impôts et charges.
- Vous espérez une revente avec plus-value ? Privilégiez les zones en développement, avec un potentiel de valorisation.
- Vous envisagez une occupation future ? Vérifiez que le bien répondra à vos besoins à long terme.
Un bien peut sembler attractif sur le papier, mais ne pas convenir à votre profil d’investisseur. Faire un choix rationnel est souvent plus rentable qu’un coup de cœur.
Conclusion
Investir en Belgique, c’est conjuguer sécurité, fiscalité avantageuse et potentiel de valorisation. À condition d’être bien informé et bien accompagné, le marché belge offre de réelles opportunités pour construire un patrimoine rentable et pérenne. RealtyCare vous guide à chaque étape pour concrétiser un investissement en toute sérénité.
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