Les frais d’acquisition représentent une partie des coûts d’achat d’un bien immobilier en Belgique à prendre en considération. Ces frais, bien que souvent perçus comme une contrainte supplémentaire, sont essentiels à la régularisation de la transaction immobilière. Que vous soyez un primo-accédant, un investisseur ou un acquéreur expérimenté, comprendre les bases de ce sujet vous permettra de mieux préparer votre acquisition immobilière. Cet article vous guide à travers tout ce qu’il faut savoir pour ne pas vous laisser surprendre.
Qu’est-ce que les frais de notaire en Belgique et comment sont-ils calculés ?
Les frais notariaux sont un ensemble de frais associés à l’achat d’un bien immobilier. Ils sont généralement perçus comme un coût d’acquisition incompressible. Toutefois, bien qu’ils soient fréquemment non négligeables dans un budget d’acquisition, leur composition varie en fonction du type de bien, de la localisation et du prix de l’achat.
Le calcul des frais de notaire en Belgique : Les bases
Ce calcul repose sur plusieurs éléments :
- Les droits d’enregistrement : il s’agit de la taxe principale que l’acheteur doit payer à l’État en fonction du prix d’achat du bien. Le taux de ces droits est de 3, 12 ou 12,5% du prix d’achat en fonction de la région.
- Les honoraires du notaire : ils sont strictement encadrés par un barème légal fixé par l’AR du 16 décembre 1950 et sont calculés sur la base du prix du bien. Ils suivent un barème dégressif, ce qui signifie que plus le prix du bien est élevé, plus le pourcentage des honoraires sera réduit.
- Les frais d’acte : ce sont les frais administratifs pour la rédaction de l’acte notarié et d’autres formalités.
Le taux des frais de notaire selon la région
lls peuvent varier en fonction de la région dans laquelle l’achat est réalisé. À Bruxelles, par exemple, le taux des droits d’enregistrement est plus élevé qu’en Flandre ou en Wallonie. Ainsi, l’impact des frais sur le budget de l’acheteur peut varier considérablement selon la localisation du bien immobilier.
Qui paie les frais de notaire en Belgique ?
Une question fréquente dans le cadre de l’achat immobilier est de savoir qui, de l’acheteur ou du vendeur, est responsable des coûts associés au notaire en Belgique. En principe, ce sont les acquéreurs qui paient ces frais. Cependant, il existe quelques exceptions, notamment lorsque des accords spécifiques sont trouvés entre l’acheteur et le vendeur.
Les frais à la charge de l’acheteur
En général, ce sont les acquéreurs qui doivent prendre en charge l’intégralité des frais notariaux. Ces frais ne sont pas inclus dans le prix affiché, et donc l’acheteur doit les anticiper lors de son budget d’achat. Il est donc essentiel pour l’acheteur de prévoir ces coûts supplémentaires pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
Exception pour les constructions neuves et les accords entre parties
Dans le cas de l’achat d’un bien neuf vendu sous le régime de la TVA, les droits d’enregistrement ne s’appliquent que sur la valeur du terrain, tandis que la partie relative à la construction est soumise à la TVA (généralement 21 %, ou 6 % sous certaines conditions, notamment en cas d’acquisition d’une habitation modeste destinée à être une résidence principale). Cette distinction peut, dans certains cas, réduire le montant total des droits d’enregistrement à payer, bien que le montant global des frais reste significatif compte tenu de l’application de la TVA sur la construction.
Par ailleurs, bien que cela soit rare, certaines conventions entre parties peuvent prévoir un partage des frais d’acte, mais cela doit être expressément stipulé et accepté par les deux parties.
Les frais de notaire en fonction du type de bien immobilier
Les frais peuvent aussi différer en fonction du type de bien acheté. En effet, les dépenses notariées liées à l’achat d’un appartement ne sont pas les mêmes que pour l’achat d’une maison ou d’une résidence.
Frais de notaire pour un appartement
L’achat d’un appartement, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou existant, entraîne des frais d’acquisition composés principalement des droits d’enregistrement (ou de la TVA en cas de construction neuve soumise à ce régime), des honoraires notariaux calculés selon un barème légal dégressif, et des frais administratifs liés à la rédaction de l’acte.
Ces frais varient en fonction de plusieurs paramètres, notamment le prix d’achat, mais également la région dans laquelle se situe le bien, chaque région appliquant des règles fiscales distinctes (droits d’enregistrement de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie, ou 3 % en Flandre pour une habitation propre, sous conditions). L’impact de ces éléments peut donc être significatif sur le budget global de l’acquéreur, sans lien direct avec la surface ou la nature « appartement » du bien.
Frais de notaire pour une maison ou une résidence unifamiliale
Pour l’achat d’une maison ou d’une résidence unifamiliale, les frais d’acquisition seront proportionnellement plus élevés si le prix de vente est supérieur à celui d’un appartement, étant donné que les honoraires notariaux et les droits d’enregistrement sont calculés en fonction du montant de la transaction.
Dans certaines régions, des réductions fiscales ou abattements peuvent toutefois s’appliquer, en particulier lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’une habitation propre et unique destinée à être occupée à titre de résidence principale. Ces mesures peuvent significativement alléger la charge fiscale liée à l’acquisition, sans modifier les honoraires notariaux, qui restent régis par un barème fédéral uniforme.
Comment réduire les frais de notaire en Belgique ?
Bien qu’il soit difficile d’éviter les dépenses relatives au notaire, il existe plusieurs stratégies permettant de les réduire. Voici quelques conseils :
L’achat d’un bien neuf
Une stratégie pour réduire cette dépense en Belgique est d’acheter un bien immobilier neuf. En effet, si vous achetez une construction neuve, les droits d’enregistrement ne concernent que le terrain, ce qui peut représenter une économie importante par rapport à l’achat d’un bien ancien où les coûts de notaire sont plus élevés, car ils s’appliquent à la fois à la structure et au terrain.
Profiter des exonérations fiscales
Certaines exonérations fiscales permettent de réduire les frais d’enregistrement en Belgique. Par exemple, certaines aides fiscales sont disponibles pour les jeunes acheteurs ou ceux qui achètent dans des zones moins urbanisées.
Les frais de notaire à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre
Il est important de comprendre que les dépenses notariées en Belgique varient en fonction de la région. Ces différences peuvent avoir un impact important sur le montant total des frais d’achat.
Les frais de notaire à Bruxelles-Capitale
En Région de Bruxelles-Capitale, le taux standard des droits d’enregistrement reste fixé à 12,5 % du prix d’achat. Toutefois, un abattement fiscal important est applicable sous certaines conditions : 200 000 € sont exonérés de droits d’enregistrement lorsque le prix d’achat n’excède pas 600 000 €, que l’acheteur est une personne physique et que le bien deviendra sa résidence principale.
Conditions principales pour bénéficier de cet abattement :
- L’achat doit porter sur un bien en pleine propriété destiné à être la résidence principale de l’acquéreur.
- L’acquéreur ne peut pas déjà posséder un autre bien immobilier au moment du compromis.
- Il doit établir sa résidence dans le bien dans un délai de trois ans suivant l’acte authentique, et y rester domicilié pendant au moins cinq ans.
Concrètement, cela signifie que l’acquéreur ne paiera aucun droit d’enregistrement sur les 200 000 € initiaux, ce qui représente une économie maximale de 25 000 €.
Les frais de notaire en Wallonie
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la Wallonie a profondément réformé son système de droits d’enregistrement. Le taux standard de 12,5 % est toujours d’application pour les acquisitions classiques, mais un taux réduit de 3 % est désormais accordé pour l’achat d’un bien immobilier destiné à devenir la résidence propre et unique de l’acquéreur.
Conditions pour bénéficier du taux réduit de 3 % :
- Le bien doit être acquis en pleine propriété par une personne physique.
- L’acquéreur ne doit pas posséder d’autre bien immobilier au moment de l’achat (en Belgique ou à l’étranger), sauf s’il s’engage à le vendre dans un délai de deux ans.
- Il doit établir sa résidence principale dans le bien dans les trois ans suivant l’acte authentique, et l’y maintenir pendant au moins trois ans.
Le taux de 12,5 % reste applicable pour les résidences secondaires, biens d’investissement, ou acquisitions par une société. Cette réforme permet une économie importante pour les accédants à la propriété, tout en simplifiant le système fiscal, désormais calqué sur le modèle en vigueur en Flandre.
Les frais de notaire en Flandre
En Flandre, les droits d’enregistrement applicables à l’achat d’un bien immobilier varient en fonction de l’usage prévu pour le bien. Depuis la réforme entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2022, les taux sont les suivants :
- 3 % pour l’achat d’un bien destiné à devenir la résidence propre et unique de l’acquéreur, sous certaines conditions (occupation effective dans les trois ans, absence d’autre bien en pleine propriété, etc.).
- 1 % si l’acquéreur s’engage, en plus, à réaliser une rénovation énergétique complète dans un délai de cinq ans (suivant les critères définis par le gouvernement flamand).
- 12 % pour tous les autres types d’acquisitions, notamment les résidences secondaires, les biens d’investissement ou les biens acquis par une société.
Ces taux ne s’appliquent qu’aux droits d’enregistrement, et non aux honoraires du notaire, qui restent identiques dans toutes les régions, car fixés par un barème fédéral.
Conclusion : Les frais notariaux, un coût incontournable à prévoir dans une acquisition immobilière
Ils font partie intégrante de l’achat d’un bien immobilier. Bien que ces frais soient souvent élevés, ils sont indispensables pour finaliser la transaction immobilière. En comprenant le calcul de la somme dédiée à cet officier public incontournable de tout achat immobilier et en étant bien informé sur les réductions et exonérations fiscales, vous serez en meilleure position pour planifier votre acquisition immobilière en Belgique. En fonction de la région, du type de bien et des conditions spécifiques à votre achat, les frais notariaux peuvent varier considérablement. Par conséquent, il est essentiel de bien anticiper ces frais dans votre budget pour éviter toute mauvaise surprise et garantir la réussite de votre transaction immobilière. N’hésitez pas à contacter notre agence immobilière pour tout accompagnement !
