Si vous louez actuellement ou envisagez de louer un bien à Bruxelles, votre rôle de bailleur comporte son lot de subtilités à prévoir.
Depuis la régionalisation du bail d’habitation en 2018, le Code bruxellois du Logement encadre précisément ce que vous devez faire, avant, pendant et après une location. La réforme entrée en vigueur le 1er novembre 2024, puis les nouvelles règles sur l’enregistrement des baux et sur le loyer abusif de 2025, ont encore fait évoluer vos obligations.
Pour s’y retrouver, voici ce que la loi exige réellement des bailleurs bruxellois en 2026.
L’essentiel de l’article
- Votre bail de résidence principale dure en principe 9 ans, sauf bail de courte durée (maximum 3 ans, prorogeable une seule fois).
- Si vous demandez une garantie locative, elle est plafonnée à 2 mois de loyer.
- Vous devez enregistrer le bail gratuitement, dans les 2 mois de la signature, et à Bruxelles depuis 2025, sur deux plateformes (régionale et fédérale).
- Depuis le 1er mai 2025, un loyer supérieur de plus de 20 % au loyer de référence est présumé abusif.
Quelles lois régissent votre bail à Bruxelles ?
Depuis la sixième réforme de l’État en 2014, le bail d’habitation est une compétence régionale.
À Bruxelles, vous êtes soumis au Code bruxellois du Logement, modifié en profondeur par l’ordonnance du 4 avril 2024. L’essentiel de ces règles est impératif : une clause de votre bail qui y contreviendrait, même signée par le locataire, serait nulle.
Par défaut, votre bail de résidence principale dure 9 ans. Vous pouvez aussi proposer un bail de courte durée (3 ans maximum), mais celui-ci ne peut être prorogé qu’une seule fois sans dépasser 3 ans au total, au-delà, il devient automatiquement un bail de 9 ans.
Les obligations du bailleur avant la mise en location
Un logement conforme aux normes minimales
Avant même la première visite, votre logement doit respecter les conditions minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement fixées par le Code du logement, et ce pendant toute la durée de la location, ce qui suppose notamment :
- l’état du bâti (stabilité, absence de dégradations importantes) ;
- l’absence d’humidité persistante et de parasites ;
- un éclairage naturel et une ventilation suffisants ;
- une surface habitable minimale ;
- la présence d’un point d’eau potable et d’équipements sanitaires de base.
Un logement non conforme risque l’interdiction à la location.
Le certificat PEB
Le certificat PEB est obligatoire pour tout logement d’au moins 18 m². Vous devez le faire établir par un certificateur agréé pour la Région ; il reste valable 10 ans.
Le numéro du certificat, la classe énergétique et la consommation (kWh/m²/an) doivent figurer dans votre annonce ; vous devez remettre une copie gratuite au candidat locataire, et mentionner le numéro du certificat ainsi que la classe énergétique dans le bail. Son coût reste entièrement à votre charge : vous ne pouvez pas le répercuter sur le locataire.
Des détecteurs de fumée conformes
Vous devez équiper le logement de détecteurs de fumée conformes, loué ou non. À partir de 4 détecteurs, ceux-ci doivent être interconnectés et équipés de piles scellées d’une durée de vie de 10 ans. Ici aussi, l’installation est entièrement à votre charge.
L’information précontractuelle
Avant la signature, vous devez communiquer au candidat locataire : la description du logement, le montant du loyer, l’existence ou non de compteurs individuels, l’estimation des charges, le certificat PEB, et la présence éventuelle d’un syndic.
👉 Le saviez-vous ?
Depuis le 1er novembre 2024, si vous proposez un bail de courte durée, vous devez en plus indiquer le type du bail précédent ainsi que le montant et la date du dernier loyer appliqué. Cette obligation vise à vous empêcher d’augmenter le loyer en enchaînant des baux courts avec des locataires différents : sur un même bien loué en courte durée, le loyer de base ne peut pas être augmenté au-delà de l’indexation pendant 9 années successives, même en cas de changement de locataire. Si vous omettez cette information, vous vous exposez à une majoration de 10 % du loyer mensuel par période concernée.
Le loyer de référence
Le loyer de référence, issu de la grille indicative régionale, ne vous est pas imposé : vous restez libre de fixer votre loyer sur le marché privé. Mais depuis le 1er mai 2025, vous devez obligatoirement le mentionner dans le bail, et si votre loyer réel dépasse de plus de 20 % ce loyer de référence, il est présumé abusif, sauf si vous pouvez justifier d’éléments de confort spécifiques.
Votre locataire peut alors demander une révision, via la Commission Paritaire Locative (avis non contraignant) ou, à défaut d’accord, devant le juge de paix.
Vos obligations en tant que bailleur à la signature du bail
Un bail écrit, avec ses mentions et son annexe
Comme mentionné plus haut, vous devez établir le bail par écrit. Il doit reprendre l’identité des parties, la description du logement, la durée, le loyer et les signatures des deux parties, et être accompagné d’une annexe explicative obligatoire résumant les règles du Code bruxellois du Logement.
L’état des lieux d’entrée
Vous devez faire dresser un état des lieux détaillé, de préférence par un expert (dans ce cas les honoraires doivent être partagés) ou conjointement avec le locataire, avant son entrée ou durant le premier mois d’occupation.
👉 Le conseil de Realtycare : Soyez vigilant quant à la conformité de ce document, car sans cet état des lieux, votre locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état, ce qui vous prive de tout recours sérieux en fin de bail.
L’enregistrement du bail
C’est à vous, bailleur, qu’incombe l’enregistrement, gratuit, dans les 2 mois suivant la signature. A Bruxelles depuis 2025, vous devez désormais enregistrer votre bail sur deux plateformes distinctes : Irisrent (Région) et MyRent (SPF Finances). Si vous n’enregistrez pas le bail, votre locataire peut le résilier sans préavis ni indemnité.
La garantie locative
Si vous demandez une garantie locative, elle ne peut plus dépasser 2 mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 01/11/2024. C’est votre locataire qui choisit l’une des 5 formes prévues par la loi (compte individualisé, garantie bancaire classique, garantie bancaire avec constitution progressive sur 3 ans maximum, sûreté réelle, ou caution personnelle).
Vos obligations pendant la durée du bail
Assurer la jouissance paisible du bien
Vous devez garantir à votre locataire une jouissance paisible du logement : vous ne pouvez pas y accéder sans son accord, sauf urgence avérée.
Prendre en charge les grosses réparations
Votre locataire assume l’entretien courant et les réparations locatives (chaudière, joints, ampoules, entretien du jardin…), sauf si elles résultent de la vétusté ou d’un cas de force majeure.
En tant que bailleur, vous prenez en charge tout le reste : toiture, chaudière défectueuse, robinetterie usée, tuyaux d’évacuation, curage des citernes. Cette répartition, fixée par le Gouvernement bruxellois, ne peut pas être modifiée par le contrat, même avec l’accord du locataire.
Quelques exemple de type de réparation :
| Type de réparation | À votre charge (bailleur) | À charge du locataire |
| Chaudière | Remplacement si défectueuse | Entretien, contrôle périodique |
| Robinetterie | Réparation si usée | Détartrage, nettoyage des joints |
| Toiture, tuyaux d’évacuation | Oui | — |
| Vétusté générale des lieux | Oui | — |
| Ampoules, piles des équipements | — | Oui |
| Jardin | — | Tonte et entretien courant |
Indexer le loyer, sous conditions
Vous pouvez indexer le loyer chaque année, mais pas automatiquement : vous devez en faire la demande écrite, avec un effet rétroactif limité aux 3 mois précédant votre demande. Deux conditions préalables sont indispensables : votre bail doit être enregistré, et vous devez avoir communiqué un certificat PEB valide au locataire.
👉 Important à savoir : Si votre logement est classé E, F ou G et que le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022, un facteur de correction réduit l’indexation possible depuis le 14 octobre 2023.
Restituer la garantie et ne pas discriminer
En fin de bail, vous devez restituer la garantie locative et ses intérêts dans les 2 mois suivant le départ du locataire, pour autant qu’il ait respecté ses obligations. Enfin, à aucun stade, sélection du candidat, fixation du loyer, renouvellement, vous ne pouvez discriminer un locataire sur base de critères protégés (origine, sexe, orientation sexuelle, etc.), sous peine de sanctions.
Ce que vous pouvez exiger de votre locataire
Vos obligations ont pour contrepartie des devoirs précis pour votre locataire, que vous pouvez faire respecter :
- Payer le loyer et les charges aux échéances prévues.
- Occuper le bien de manière raisonnable, conformément à sa destination (résidence principale, sauf accord contraire).
- Assumer l’entretien courant et les réparations locatives listées plus haut.
- Vous signaler rapidement tout dommage ou défaut relevant de votre responsabilité, à défaut, il peut être tenu responsable de l’aggravation du problème.
- Ne pas sous-louer, ni céder le bail sans votre accord écrit préalable.
- Vous restituer le bien en fin de bail dans l’état où il l’a reçu, sauf usure normale, vétusté ou vice de construction, d’où l’intérêt de l’état des lieux de sortie.
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Face à la technicité croissante de ces obligations, de plus en plus de propriétaires bruxellois choisissent de déléguer la gestion locative de leur bien à un professionnel.
Concrètement, cela couvre la recherche de locataires fiables, la rédaction d’un bail conforme, l’encaissement des loyers, le suivi des charges, ainsi que la gestion des travaux ou des litiges éventuels.
C’est précisément le métier de RealtyCare depuis plus de 25 ans : sécuriser vos revenus locatifs, vous éviter les erreurs administratives et garantir un bien entretenu, rentable et conforme à la législation en vigueur, que vous soyez propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble de rapport.
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